Wie kann ich helfen?

Nein. Objekatus funktioniert ohne Registrierung und ohne Anmeldung.

Objekatus ist eine App für iPhone und iPad, auch für das iPhone Duo: Dort passt sie sich dem Außen- und dem Innendisplay an, und aufgeklappt im Querformat steht der Beleg beim Erfassen neben dem Formular. Auf Macs mit Apple-Chip läuft dieselbe App im Fenster; Belege übernimmst du dort als Foto oder PDF, die Kamera zum Scannen gibt es nur auf iPhone und iPad. Mit aktivierter iCloud-Synchronisierung bleiben iPhone und iPad auf demselben Stand.

Ja. Die App bringt Beispieldaten mit, an denen du alle Funktionen testen kannst, von der Abrechnung bis zur Anlage V. Ein Rundgang führt dich dabei in zehn Stationen durch die wichtigsten Funktionen. PDFs aus den Beispieldaten siehst du als Vorschau mit dem Aufdruck »Beispiel«. Deine eigenen Objekte legst du mit dem Einrichtungsassistenten an: Objekt, Einheiten, Nutzung je Einheit und Mieter.

Neben vielen Abschnittsüberschriften steht ein ⓘ, darüber öffnest du die Erklärung. Das Fragezeichen oben öffnet die häufigen Fragen passend zum Bereich, in der Übersicht stehen sie im Menü »•••«. Die Suche dort findet auch Text in den Antworten. Wer alle Erklärungen lieber direkt lesen möchte, schaltet in den Einstellungen unter »Darstellung & Sprache« »Erklärungen immer ausklappen« ein. Haftungs- und Warnhinweise sind immer sichtbar.

Die Liste sammelt offene Punkte über alle Objekte, etwa fehlende Belege, fehlende Absenderdaten oder eine noch offene Angabe zur verbilligten Vermietung. Sie erinnert auch an Kostenarten aus dem Vorjahr und an Verträge ohne Beleg. Jeder Punkt nennt den Grund, und ein Tipp darauf führt direkt zur betroffenen Stelle.

Objekte anlegen und deine Daten erfassen ist kostenlos, auch die Beispieldaten kannst du komplett ausprobieren. Die Übersicht mit Mieteingängen, der Belege- und der Mieter-Bereich, die vollständige Nebenkostenabrechnung mit PDF- und CSV-Export, die Anlage V mit dem Paket für den Steuerberater, die Kennzahlen, das Mahnwesen und alle Schreiben an Mieter (etwa Mieterhöhung, Mitteilungen, Kautionsabrechnung und die Schreiben zu Ein- und Auszug) schaltest du mit einem Abo für dein ganzes Portfolio frei. Die Stufe richtet sich nach der Gesamtzahl der Einheiten aller aktiven Objekte (bis 3, 6, 12, 24, 48, 96, 200, 500 oder 1000 Einheiten), monatlich oder bis 48 Einheiten auch jährlich. Maßgeblich sind die im Kauf-Dialog der App angezeigten Preise; in deinem Land gilt die dortige Währung.

In der App unter Einstellungen › »Abo« oder direkt in den App-Store-Einstellungen deines Geräts. Ein Upgrade wird von Apple sofort anteilig verrechnet, ein Downgrade oder eine Kündigung wird zum Ende der laufenden Periode wirksam. Deine Daten bleiben in jedem Fall erhalten; ohne Abo wechselt die App auf Ansicht und Export bereits erstellter Abrechnungen.

Nein, wenn du es archivierst (Objektdaten › »Objekt als verkauft archivieren«). Archivierte Objekte zählen nicht zur Einheitenzahl, ihre Daten und Abrechnungen bleiben erhalten. Trag das Verkaufsdatum ein: Anlage V und Abrechnung bleiben bis einschließlich des Verkaufsjahres auch ohne Abo nutzbar, spätere Jahre sind nur lesbar. Passt dein Bestand danach in eine kleinere Stufe, kannst du in den App-Store-Einstellungen herunterwechseln.

Nein. Wer dein Portfolio als Companion mitliest, bekommt alles freigeschaltet, solange dein Abo gilt.

Trag in der Abrechnung unter »Heizkosten laut Messdienst« die Endbeträge je Einheit aus der Abrechnung deines Messdienstes ein. Objekatus übernimmt sie und rechnet den CO₂-Anteil nach dem Stufenmodell heraus. Hast du eine zentrale Anlage ohne Messdienst, etwa eine Wärmepumpe, wählst du die Heizungsart »Zentral ohne Messdienst« und legst die Kosten nach Heizkostenverordnung um.

Stelle im Mietverhältnis unter »Miet-Soll bei Teilmonaten« den Teilmonat auf »Betrag selbst festlegen« und trage beim Einzugsmonat 0 € ein. Lässt du das Feld leer, rechnet Objekatus den angebrochenen Monat tagesgenau. Der Betrag ist die Warmmiete, also Kaltmiete plus Vorauszahlung.

Im Mietverhältnis als Zahlung mit »Zahlung für: Sonstige Einnahme«. Sie erscheint in der Anlage V als eigene Zeile »Sonstige Einnahmen« und zählt nicht gegen das Miet-Soll der Wohnung. Vermietest du Garage oder Stellplatz als eigene Einheit, wählst du bei der Einheit die Art »Garage« oder »Stellplatz« (auch »Keller« gibt es). Die Kaution erfasst du als Zahlung der Art »Kaution«, denn sie ist keine Einnahme; sie füllt Höhe und Eingangstag im Vertrag, wo sie noch leer sind.

Lade im Online-Banking einen Kontoauszug als CAMT.053- oder CSV-Datei herunter und lies ihn in Objekatus ein. Die App schlägt vor, welcher Eingang zu welchem Mietverhältnis gehört, besonders sicher, wenn du die Zahler-IBAN hinterlegt hast. Verbucht wird nur, was du bestätigst. Prüfe jede Zuordnung und jeden Betrag.

Ja. Nach dem Einlesen stehen Eingänge und Abgänge getrennt. Tippe einen Abgang an, wähle Objekt und Kostenart und übernimm ihn als bezahlten Beleg, mit dem Buchungstag als Zahlungsdatum. Kennt Objekatus den Empfänger schon aus einem früheren Beleg, sind Objekt und Kostenart vorbelegt. Passt ein Abgang zu einem Beleg, den du schon als offen erfasst hast, bezahlt er stattdessen diesen Beleg, damit nichts doppelt zählt. Nichts wird ungefragt gebucht.

Ja. In der Mail oder in der Dateien-App tippst du auf »Teilen« und wählst Objekatus, am iPad ziehst du die Datei auf die Belegliste. Beim nächsten Öffnen liegt sie in der Beleg-Erfassung. E-Rechnungen (XRechnung, ZUGFeRD) liest Objekatus ebenfalls, die Original-Datei bleibt am Beleg.

Nein. Unter »Zahlungen« legst du fest, ab wann Objekatus das Mietkonto führt, samt Stand zu diesem Stichtag. Frühere Mieten eines Zeitraums trägst du bei Bedarf in einem Schritt nach, etwa um ältere Jahre abzurechnen.

Ja. Das Widget »Mieten des Monats« zeigt auf dem Home- oder Sperrbildschirm, wie viele Mieten bezahlt sind und was noch offen ist, nur als Zahlen und ohne Namen. Bei eingeschalteter App-Sperre zeigt es nur »Gesperrt«. Den Kurzbefehl »Beleg erfassen« findest du in der Kurzbefehle-App.

Ja. Unter »Fälligkeiten« übernimmt »Neue Termine in den Kalender« Kündigungsfristen, Abrechnungsfristen, Mietfristen, Mahnfristen, die offene Kautionsabrechnung, ablaufende Unterlagen und das Ende der Zinsbindung in deinen Standardkalender, jeweils um 9:00 Uhr mit einem Hinweis eine Woche vorher und am Tag selbst. Die Einträge nennen Wohnung und Objekt, keine Mieternamen. Wartungen übernimmst du als Serie direkt in der Wartung.

Ja, bei einer Neuvermietung. Liegt die Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse, trägst du ein, seit wann die Verordnung gilt, und die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter. Objekatus rechnet die Grenze von 10 Prozent darüber aus und berücksichtigt eine höhere Vormiete, eine Modernisierung und die gesetzlichen Ausnahmen. Stützt sich die Miete auf eine Ausnahme, erstellt es die Auskunft, die der Mieter vor Vertragsschluss bekommen muss. Keine Rechtsberatung.

Bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 BGB). Hast du die Abrechnung als versendet markiert, zeigt Objekatus das Datum je Mieter, bei einem Wochenende oder Feiertag den nächsten Werktag. Eingegangene Einwendungen erfasst du dort und hakst sie ab, wenn sie geklärt sind.

Nein. Objekatus liefert die Verteilung der Hauskosten und die Abrechnung je Wohnung, auch im selbst verwalteten Haus ohne Verwalter. Eine förmliche WEG-Jahresabrechnung mit Wirtschaftsplan, Vermögensübersicht und Beschlussfassung ist nicht enthalten. Für eine vermietete Eigentumswohnung erfasst du die Abrechnung deines Verwalters und teilst sie in umlagefähig, absetzbar und Rücklage auf.

Die Miete ist bis zum dritten Werktag des Monats zu zahlen; erst danach zählt sie als Rückstand, und Verzug tritt ohne Mahnung ein. Im Mietverhältnis unter »Schreiben« stellst du bei »Mahnwesen« Zahlungserinnerung, Mahnung oder letzte Mahnung als PDF aus, mit einer Aufstellung der offenen Beträge. Die Stufe schlägt Objekatus vor, du kannst eine höhere wählen. Der Verzugszins beträgt für Wohnraum den Basiszinssatz plus 5 Prozentpunkte (§ 288 BGB); die Basiszinssätze der Bundesbank bringt die App je Halbjahr mit. Mahnkosten darfst du nur in tatsächlicher Höhe ansetzen, etwa Porto.

Nach einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 trägst du die Zustimmung des Mieters ein: offen, zugestimmt oder abgelehnt. Erst bei Zustimmung gilt die neue Miete im Mietkonto. Das Verlangen selbst erstellt Objekatus als PDF, mit Kappungsgrenze und Sperrfrist.

Die Kaution erfasst du im Mietverhältnis unter »Vertrag & Miete« mit Höhe und Eingangstag. Nach dem Auszug rechnest du unter »Dokumente & Übergabe« bei »Kautionsabrechnung« ab: Kaution plus Zinsen seit Eingang minus Einbehalte, mit Auszahlungsdatum im Schreiben. Offene Miete schlägt Objekatus vor; für eine ausstehende Nebenkostenabrechnung darfst du einen angemessenen Teil zurückbehalten. Bis zur Abrechnung erinnern die Fälligkeiten.

Du schließt das Protokoll mit einem Vermerk ab: Der Mieter hat die Unterschrift verweigert oder war nicht anwesend, auf Wunsch mit dem Namen eines Zeugen. Ein abgeschlossenes Protokoll ist unveränderlich und als PDF exportierbar. Bei möblierten Wohnungen gehört ein Inventar dazu; beim Auszug ist es aus dem Einzug vorbelegt.

Ja. Im Mietverhältnis unter »Zahlungen« erstellt »Mietquittung« ein PDF, das den Erhalt erfasster Zahlungen bestätigt. Du wählst den Zeitraum und nimmst einzelne Zahlungen heraus, wenn sie nicht darauf stehen sollen.

Ja. Im Tab »Mieter« exportiert »Export (CSV)« das Zahlungsjournal und die Mietübersicht eines Jahres.

Im Mietverhältnis unter »Schreiben« gibt es Mitteilungen zu Zählerablesung, Erhaltungsarbeiten, Terminen und neuer Bankverbindung sowie Vorlagen für Abmahnung, Erlaubnis zur Untervermietung oder Tierhaltung und Ratenzahlung. Auf der Objektseite schreibst du allen laufenden Mietverhältnissen. Die Briefe sind für das Fensterkuvert nach DIN 5008 gesetzt und lassen sich aus der Vorschau per E-Mail an den Mieter senden. Nach dem Auszug gehen sie an die »Neue Anschrift«, die du am beendeten Mietverhältnis einträgst.

Öffne die abgeschlossene Abrechnung und wähle »Korrektur erstellen«. Die bisherige Fassung bleibt mit PDF und Versandvermerk unter »Ersetzte Fassungen« im Archiv; danach schließt du die korrigierte Abrechnung neu ab. »Abschluss aufheben (Storno)« hebt den Abschluss dagegen auf, ohne die Fassung zu behalten.

Ja. Schalte beim Beleg unter »Umlage« »Nur gewählte Einheiten« ein und wähle die Einheiten. Das geht bei den Schlüsseln Wohnfläche, Personen und gleiche Teile.

Im Tab »Belege« filtert »Sortieren & filtern« nach Objekt, Jahr und Status (offen, ohne Dokument, ohne Zahlungsdatum, zu prüfen). Mit »Aus Vorjahr übernehmen« legst du wiederkehrende Belege als Entwürfe ohne Betrag an; sie gelten als »Zu prüfen«, bis du den Betrag der neuen Rechnung einträgst.

Beim beendeten Mietverhältnis steht unter »Dokumente & Übergabe« der Abschnitt »Daten des Mieters«. »Daten des Mieters als PDF« ist die Auskunft nach Art. 15 DSGVO. »Kontaktdaten entfernen« löscht Telefon, E-Mail, IBAN, Geburtsdatum und die Kontaktnotiz; Namen, Zahlungen und Dokumente bleiben für Abrechnung und Steuer. Keine Rechtsberatung.

Ja. In der Mitteilung »Zählerablesung ankündigen« und beim Zähler am Objekt erstellt »Ablesebogen« ein PDF mit den Zählern der Wohnung, dem letzten Stand und Feldern für neuen Stand, Datum und Unterschrift. Für einen Aushang im Haus gibt es je Wohnung eine Seite ohne Namen.

Beim Zähler unter dem Objekt. Die Eichfrist erscheint danach in den Fälligkeiten und, wenn du es einschaltest, als Erinnerung unter Einstellungen › Erinnerungen.

Ja. Lege für deine Wohnung ein Belegungsverhältnis mit der Nutzung »Selbstgenutzt« an und erfasse Personen, Zählerstände und deine Zahlungen aufs Hauskonto. Objekatus rechnet deinen Kostenanteil wie bei einem Mieter aus, führt aber kein Miet-Soll, keine Mahnung und keine Einnahme in der Anlage V. Wohnungen anderer Miteigentümer kennzeichnest du bei der Einheit unter »Gehört« mit »Fremder Miteigentümer«; sie bleiben aus deiner Steuer heraus.

Trag am Objekt unter »Objektdaten › Eigentümer & Anteile« alle Eigentümer mit ihrem Anteil aus dem Grundbuch ein, etwa ein Ehepaar zu je 1/2. Die Anlage V zeigt dann den Überschuss je Eigentümer, aufgeteilt nach den Anteilen. Zusammen veranlagte Ehepaare tragen die Beträge in ihrer gemeinsamen Anlage V ein; andere Gemeinschaften geben in der Regel eine Feststellungserklärung ab. Alle Schreiben dieses Objekts nennen alle Eigentümer als Vermieter, denn eine Kündigung oder Mieterhöhung muss von allen kommen. Allein getragene Kosten berücksichtigt Objekatus nicht; kläre das mit deiner Steuerberatung.

Liegt die Miete unter der ortsüblichen, erkennt das Finanzamt deine Werbungskosten nur anteilig an. Trage im Mietverhältnis die ortsübliche Miete ein, dann rechnet Objekatus die Quote aus beiden Warmmieten, also jeweils mit den umlagefähigen Nebenkosten, und kürzt die Anlage V entsprechend. Ab 66 Prozent bleibt der volle Abzug, unter 50 Prozent wird gekürzt, und dazwischen entscheidet eine Prognose. Diese Prognose trifft die App nicht für dich: Sie fragt nach dem Ergebnis und kürzt bis dahin nichts. Die ortsübliche Miete entnimmst du dem Mietspiegel, einem Gutachten, einer Mietdatenbank oder drei vergleichbaren Wohnungen. Die Regel gilt für jede verbilligte Wohnraumüberlassung, nicht nur unter Angehörigen.

In der Anlage V erstellst du das »Paket für den Steuerberater«: eine ZIP-Datei mit der Anlage V als PDF und CSV, einer nummerierten Belegliste und allen Belegbildern des Jahres, jedes Bild mit seiner Nummer aus der Liste. Die Abschreibung hinterlegst du einmal als AfA-Plan am Objekt, danach steht sie jedes Jahr von selbst in der Anlage V.

Nein. Objekatus ist eine Rechenhilfe und bereitet deine Zahlen auf. Für die Richtigkeit deiner Abrechnung bist du verantwortlich. Prüfe Beträge und Umlage vor dem Versand, und hol dir im Einzelfall Rechts- oder Steuerberatung.

Liegen zwischen den beiden Kaufverträgen mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerfrei (§ 23 EStG). Trag unter Objektdaten im Block »Kauf« den Kaufvertrag ein, dann zeigt Objekatus den ersten steuerfreien Tag und nimmt den Termin in die Fälligkeiten auf. Für Erbschaft, Schenkung und Selbstnutzung gelten Sonderregeln; Objekatus rechnet nur das Datum.

Trag im Darlehen unter »Zinsbindung« das Datum ein. Objekatus zeigt die Restschuld zu diesem Tag und erinnert auf Wunsch ein Jahr und drei Monate vorher. Für die Zeit danach trägst du die »Folgekondition« ein, also neuen Zins und gegebenenfalls neue Rate ab einem Tag; die Monate davor rechnet Objekatus unverändert. Die Restschuld ist eine Näherung.

Das Jahr der Zahlung (§ 11 EStG). Trag beim Beleg das Datum bei »Bezahlt am« ein; ohne Datum nimmt Objekatus das Belegdatum und weist in der Anlage V darauf hin. Bei Mieten gilt die 10-Tage-Regel: Eine zwischen 22.12. und 10.01. gezahlte Miete des angrenzenden Monats zählt im Jahr des Mietmonats.

Auf Deutsch, Englisch, Türkisch, Polnisch und Kroatisch. Die App folgt der Sprache deines Geräts. Eine eigene Sprache für Objekatus wählst du in der App unter Einstellungen › »Darstellung & Sprache«. Dokumente wie Abrechnung, Anlage V und Schreiben erstellt Objekatus immer auf Deutsch, weil sie an Mieter, Finanzamt und Steuerberater in Deutschland gehen.

Alle Inhalte bleiben lokal auf deinem Apple-Gerät. Wenn du die iCloud-Synchronisierung aktivierst, liegen sie zusätzlich in deiner privaten iCloud. Es gibt keinen Server des Anbieters.

In den Einstellungen unter »Datensicherung & Zeitzone« erstellst du eine Sicherung deines gesamten Portfolios als verschlüsselte Datei mit der Endung .objekatus, etwa für den Gerätewechsel. Die Datei ist nur mit deinem Passwort lesbar, das mindestens 10 Zeichen haben muss. Ohne das Passwort ist sie unwiederbringlich verloren, auch wir können sie nicht öffnen; bewahre es deshalb getrennt von der Datei auf, etwa in einem Passwortverwalter. Ältere Sicherungen (.json) lassen sich weiter einspielen. Über »Aus Sicherung wiederherstellen« spielst du sie wieder ein. Eine Sicherung lässt sich nur mit derselben oder einer neueren Version der App einspielen; halte deshalb alle Geräte aktuell.

Ja, über die Companion-Freigabe in den Einstellungen unter »iCloud & Companion«. Du lädst Personen mit eigener Apple-ID ein, zum Beispiel deine Steuerberatung oder deine Familie. Sie können dein Portfolio live mitlesen, bearbeiten kannst allein du. Die Freigabe kannst du jederzeit beenden.

Ja. Unter »App-Sperre« in den Einstellungen schützt du Objekatus mit Face ID, Touch ID oder dem Geräte-Code, auf Wunsch mit einer Karenzzeit. Die Einstellung gilt je Gerät.

Halte die App auf allen Geräten auf dem neuesten Stand. Ein älterer App-Stand kennt neue Angaben noch nicht und zeigt sie abweichend an: eine »Sonstige Einnahme« etwa als Miete, eine Mitteilung nur als »Dokument« und einen PDF-Beleg ohne Vorschau. Ob der Abgleich läuft, zeigen die Einstellungen unter »iCloud & Companion«.

Schreib kurz, was passiert ist und auf welchem Gerät, gern an support@objekatus.de. Je genauer die Beschreibung, desto schneller lässt sich das Problem finden.

In einer Portfolio-Zeitzone, standardmäßig Europe/Berlin. So bleiben Tage, Fristen und das Abrechnungsjahr auf allen Geräten gleich, auch auf Reisen. Steht dein Gerät in einer anderen Zone, bietet Objekatus eine Auswahl an; ändern kannst du sie unter Einstellungen › »Datensicherung & Zeitzone«.