Deine Hausverwaltung.
In der Hosentasche.
Nebenkosten, Steuer, Miete, Verträge und Fristen an einem Ort. Objekatus führt dich vom Beleg bis zur fertigen Abrechnung, zeigt jede Rechnung bis zur Formel und hält alles auf deinem Gerät. Ohne Konto, ohne fremden Server.
Welcher Vermieter bist du?
Objekatus passt sich an deine Lage an. Wähle deine Situation und sieh, was die App für dich übernimmt.
Ich vermiete Wohnungen
Vom Mieteingang bis zur Anlage V
Ob eine Wohnung oder ein ganzes Mehrfamilienhaus: Du erfasst Objekte, Einheiten, Mieter und Belege einmal und bekommst daraus alles, was im Jahr anfällt.
- Nebenkostenabrechnung je Mieter mit Formel je Position, als PDF und CSV
- Miet-Soll und Ist je Mietverhältnis, Mahnung mit Verzugszinsen
- Mieterhöhung nach Vergleichsmiete, Index oder Staffel mit fertigem Anschreiben
- Anlage V mit AfA, Schuldzinsen und verteiltem Erhaltungsaufwand
- Übergabeprotokoll, Mietvertrag und Kündigung mit Unterschrift auf dem Gerät
Ich wohne selbst im Haus
Haus selbst abrechnen, eigene Wohnung dabei
Kein Verwalter, eine Wohnung bewohnst du selbst, vielleicht gehören andere Wohnungen jemand anderem. Objekatus bildet das ab, ohne Behelf und ohne Nebenrechnung.
- Nutzung je Einheit: vermietet, selbstgenutzt, ohne Miete überlassen oder leer
- Deine Wohnung bekommt eine eigene Kostenaufstellung, aber kein Miet-Soll und keine Mahnung
- Wohnungen anderer Miteigentümer als fremdes Eigentum, Verteilung auch nach Miteigentumsanteil
- Leerstand je Wohnung getrennt ausgewiesen
- In der Anlage V wird der nicht abziehbare Anteil als eigene Zeile gekürzt, sichtbar statt still
Ich vermiete eine Eigentumswohnung
Die Hausgeldabrechnung, sauber aufgeteilt
Du bekommst jedes Jahr die Abrechnung deines WEG-Verwalters als ein Dokument. Objekatus nimmt sie auseinander und macht daraus, was du brauchst.
- Positionen erfassen und aufteilen: umlagefähig, absetzbar und Rücklage
- Der umlagefähige Teil fließt in die Nebenkostenabrechnung deines Mieters
- Der absetzbare Teil landet in der Anlage V
- Die Instandhaltungsrücklage zählt steuerlich erst, wenn sie verausgabt ist
Ich vermiete günstig an Angehörige
Verbilligte Vermietung, richtig eingeordnet
Die Tochter zahlt weniger, der langjährige Mieter sowieso. Liegt die Miete unter der ortsüblichen, erkennt das Finanzamt die Werbungskosten unter Umständen nur anteilig an.
- Ortsübliche Miete im Mietverhältnis eintragen, die Quote steht sofort da
- Verglichen wird warm gegen warm, jeweils mit den umlagefähigen Nebenkosten
- Einordnung nach den gesetzlichen Stufen von § 21 Abs. 2 EStG
- Die Prognose im Zwischenbereich trifft die App nicht für dich, sie fragt nach
So sieht Objekatus aus
Echte Bildschirme aus der aktuellen App, gefüllt mit den Beispieldaten, die jede Installation mitbringt.
Ein Jahr, ein Werkzeug
Was über das Jahr anfällt, hat in Objekatus seinen festen Platz. Und woran du denken musst, sagt dir die App mit einer Erinnerung auf deinem Gerät.
Miete im Blick
- Mieteingänge je Monat prüfen, offene gesammelt buchen
- Kontoauszug einlesen und zuordnen
- Offene Mieten im Widget
- Belege fotografieren oder aus der Mail übernehmen
- Rückstände anmahnen
Zähler und Messdienst
- Zählerstände erfassen, auch per Kamera
- Heizkosten vom Messdienst je Einheit eintragen
- CO₂-Anteil wird herausgerechnet
Abrechnung
- Vollständigkeits-Check vor dem Rechnen
- PDF je Mieter, CSV für die Ablage
- § 35a-Bescheinigung dazu
- Fristen-Ampel nach § 556 Abs. 3 BGB
Anlage V
- Einnahmen und Werbungskosten je Jahr
- AfA und Schuldzinsen automatisch
- Erhaltungsaufwand auf Jahre verteilt
- Paket für den Steuerberater
Alles, was ein Vermieter wirklich braucht
Sechs Bereiche, sauber getrennt, nachvollziehbar gerechnet und jederzeit exportierbar.
Nebenkosten
Umlage nach deinem Schlüssel
Nach Wohnfläche, Personen, Verbrauch, Einheiten oder Miteigentumsanteil. Eine Rechnung, die nur eine Wohnung betrifft, ordnest du direkt dieser Einheit zu.
Formel je Position
Jede Kostenposition zeigt ihren Rechenweg. Du siehst, wie dein Mieter auf seinen Betrag kommt, und kannst es ihm erklären.
Mieterwechsel und Leerstand
Zeitanteilige Aufteilung auf den Tag genau. Leerstand trägt der Vermieter, im selbst verwalteten Haus je Wohnung ausgewiesen.
Heizkosten vom Messdienst
Trag die Endbeträge je Einheit aus der Abrechnung deines Messdienstes ein. Objekatus übernimmt sie und rechnet den CO₂-Anteil nach dem Stufenmodell heraus.
Wärmepumpe ohne Messdienst
Zentrale Anlage ohne Messdienst: 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch, der Rest nach Wohnfläche. Warmwasser trennt ein eigener Assistent.
Eigene Zähler
Zähler je Wohnung oder fürs ganze Objekt, Stände per Kamera erfassen, Eichfristen hinterlegen und verbrauchsabhängig umlegen.
Vollständigkeits-Check
Vor dem Abschluss zeigt die App, was fehlt oder nicht zusammenpasst, etwa Belege außerhalb des Zeitraums, fehlende Zählerstände oder auffällige Sprünge gegenüber dem Vorjahr.
Geleistet oder vereinbart
Vorauszahlungen wahlweise so, wie sie tatsächlich gezahlt wurden, oder als vereinbartes Soll. Ordnung nach dem Mietmonat, nicht nach dem Buchungstag.
PDF, CSV und § 35a
Abrechnung je Mieter als PDF, auf Wunsch mit dem Vorjahr je Position, alles als CSV, dazu die Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen.
Steuer
Anlage V
Einnahmen und Werbungskosten je Steuerjahr, nach dem Zufluss- und Abflussprinzip und automatisch den Zeilen zugeordnet. Gehört das Objekt mehreren, teilt Objekatus den Überschuss nach den Anteilen auf.
AfA-Plan
Gebäudeabschreibung einmal hinterlegen, danach steht sie jedes Jahr von selbst in der Anlage V. In den ersten drei Jahren nach dem Kauf prüft Objekatus die 15-%-Grenze für Instandsetzungen.
Erhaltungsaufwand verteilen
Größere Erhaltungsaufwendungen wahlweise gleichmäßig auf mehrere Jahre verteilen.
Schuldzinsen und Rücklage
Zinsen aus deinen Objekt-Darlehen fließen automatisch ein. Die Rücklage einer Eigentumswohnung zählt erst, wenn sie verausgabt ist.
Sonstige Einnahmen
Eine separat gezahlte Stellplatz- oder Garagenmiete erfasst du als eigene Zahlungsart. Sie steht in der Anlage V und zählt nicht gegen das Miet-Soll.
Verbilligte Vermietung
Die Entgeltlichkeitsquote aus beiden Warmmieten, eingeordnet nach den gesetzlichen Stufen. Die Kürzung steht als eigene Zeile mit Begründung da.
Eigennutzung herausgerechnet
Bewohnst du eine Wohnung selbst oder gehört sie jemand anderem, kürzt Objekatus die Hauskosten um diesen Anteil, tagesgenau und sichtbar.
Fertig für die Erklärung
Die Anlage V als PDF und CSV. Für deine Steuerberatung ein Paket mit Anlage V, nummerierter Belegliste und allen Belegbildern.
Kennzahlen je Objekt
Brutto- und Nettomietrendite, Mietmultiplikator, Kosten je m², Leerstand und Cashflow nach Zins und Tilgung, für jedes Jahr. Jede Formel steht im ⓘ.
Miete und Mahnwesen
Mieteingänge und Mietkonto
Jeden Monat siehst du, welche Mieten da sind und welche fehlen. Offene Monatsmieten buchst du mit einem Datum gesammelt, je Mietverhältnis steht Soll gegen Ist.
Teilmonate nach deiner Wahl
Der angebrochene Monat wird tagesgenau gerechnet oder du legst den Betrag fest. 0 € macht den Einzugs- oder Auszugsmonat mietfrei.
Mieterhöhung
Vergleichsmiete mit Kappungsgrenze und Begründung, Indexmiete und Staffelmiete, jeweils mit fertigem Anschreiben als PDF. Die Fälligkeiten zeigen, ab wann eine Erhöhung oder Indexanpassung möglich ist.
Mahnwesen
Zahlungserinnerung und Mahnung mit Fristen, Mahnkosten und Verzugszinsen je Forderung ab deren eigener Fälligkeit.
Kontoauszug-Import
CAMT.053 oder CSV aus dem Online-Banking einlesen. Objekatus schlägt die Zuordnung vor, mit hinterlegter Zahler-IBAN besonders sicher. Abgänge übernimmst du auf Wunsch als Belege oder bezahlst damit einen offenen Beleg. Verbucht wird nur, was du bestätigst.
Vorauszahlung anpassen
Aus der abgeschlossenen Abrechnung schlägt Objekatus je Mieter eine neue monatliche Vorauszahlung vor, ohne Sicherheitszuschlag und nie rückwirkend, und erstellt das Schreiben dazu.
Rückwirkend nachtragen
Wohnt ein Mieter schon länger bei dir, führst du das Mietkonto ab einem Stichtag. Frühere Mieten eines Zeitraums und alte Mieterhöhungen trägst du in einem Schritt nach.
Mitteilungen
Zählerablesung, Erhaltungsarbeiten, Wartungstermin oder neue Bankverbindung: an einen Mieter oder alle im Haus, mit deinem Briefkopf und als Aushang.
Kündigungsbestätigung
Kündigt dein Mieter, rechnet Objekatus das Ende mit der gesetzlichen Frist und den Feiertagen deines Bundeslands und erstellt die Bestätigung.
Verträge und Dokumente
Mietvertrag und Kündigung
Aus deinen Daten erstellt, direkt auf dem Gerät unterschrieben und als PDF abgelegt.
Übergabeprotokoll
Für Ein- und Auszug, Raum für Raum mit Zustand, Schlüsseln, Fotos, Zählerständen und Unterschriften. Beim Auszug siehst du den Vergleich mit dem Einzug.
Ein- und Auszug mit allen Schreiben
Auszug, Zählerstände und Nachmieter in einem Ablauf. Dazu Wohnungsgeberbestätigung für die Anmeldung, Kautionsabrechnung mit Zinsen und Mietschuldenfreiheitsbescheinigung als PDF.
Verträge und Unterlagen ums Haus
Versicherung, Wartung, Energie mit Fernwärme und Heizöl: Laufzeiten und Kündigungsfristen im Blick, mit Erinnerung. Energieausweis, Police und Pläne liegen am Objekt, mit Ablaufdatum.
Unveränderliches Archiv
Eine abgeschlossene Abrechnung wird eingefroren. Geteilt wird genau das archivierte Dokument, nicht eine spätere Neuberechnung.
Dein Briefkopf
Absenderdaten, Bankverbindung und Logo einmal hinterlegen, alle Schreiben tragen sie automatisch. Gehört ein Objekt jemand anderem, bekommt es seinen eigenen Absender.
Mietpreisbremse bei Neuvermietung
Liegt die Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse, prüft Objekatus die Grenze von 10 Prozent über der Vergleichsmiete, mit Vormiete, Modernisierung und Ausnahmen. Stützt sich die Miete auf eine Ausnahme, erstellt es die Auskunft für den Mieter.
Einwendungsfrist
Nach dem Versand siehst du je Mieter, bis wann er Einwendungen gegen die Abrechnung erheben kann, mit Wochenenden und Feiertagen. Eingegangene Einwendungen erfasst du und hakst sie ab.
Fristen im Kalender
Kündigungsfristen, Abrechnungsfrist, Mietfristen, ablaufende Unterlagen und das Ende der Zinsbindung übernimmst du mit einem Tipp in deinen Kalender, ohne Mieternamen.
Belege und Finanzen
Foto, PDF und E-Rechnung
Fotografieren oder als PDF und E-Rechnung (XRechnung, ZUGFeRD) übernehmen. Betrag, Datum, Lieferant, Rechnungsnummer und Umsatzsteuer werden erkannt, die Original-Datei bleibt am Beleg. Im Querformat steht der Beleg am iPad und am aufgeklappten iPhone Duo beim Erfassen neben dem Formular.
Aus Mail und Dateien
Eine Rechnung aus der Mail teilst du direkt an Objekatus, am iPad ziehst du sie auf die Belegliste. Beim nächsten Öffnen liegt sie in der Erfassung.
Nichts doppelt
Gleiche Rechnungsnummer, gleiche Datei oder schon aus dem Kontoauszug übernommen: Objekatus fragt nach, bevor ein Beleg zweimal zählt.
Fehlende Belege
Kostenarten aus dem Vorjahr, Verträge ohne Beleg und Lieferanten mit weniger Rechnungen als sonst: Hinweise vor dem Abschluss, solange die Frist noch läuft.
Objekt-Darlehen
Zins und Tilgung, Sondertilgungen und der direkte Anschluss an die Anlage V. Zum Ende der Zinsbindung siehst du die Restschuld, mit Erinnerung ein Jahr und drei Monate vorher.
Liquidität
Konten mit Tiefpunkt und Deckung, wiederkehrende Abbuchungen und eine Warnung, wenn es eng wird.
Kosten nach Kategorie
Wohin dein Geld im Jahr geflossen ist, je Objekt oder fürs ganze Portfolio.
WEG-Abrechnung aufteilen
Für die vermietete Eigentumswohnung: umlagefähig, absetzbar und Rücklage in einem Schritt getrennt.
Portfolio-Filter
Alle Objekte zusammen oder eines gezielt: Die Übersicht rechnet für deine Auswahl.
Alltag und Sicherheit
Erklärungen per ⓘ
Die Bildschirme bleiben schlank, jede Erklärung öffnest du am ⓘ neben der Überschrift. Haftungs- und Warnhinweise bleiben immer sichtbar.
Häufige Fragen mit Suche
Passend zum Bereich geöffnet. Die Suche findet auch Text in den Antworten und markiert die Fundstelle.
Was fehlt?
Offene Punkte über alle Objekte, jeder mit Begründung und einem Weg direkt zur Lücke.
Erinnerungen
Mieteingänge, Abrechnungsfrist, Kündigungsfristen, offene Belege, Zählerablesung, Mietfristen, Ende der Zinsbindung, Wartung und Notizen. Lokal auf dem Gerät, jede einzeln schaltbar.
iPhone und iPad im Gleichklang
Synchronisiert über deine private iCloud, auch mit dem iPhone Duo. Die Einstellungen zeigen ehrlich, ob der Abgleich läuft und wann er zuletzt klappte.
Companion zum Mitlesen
Teile dein Portfolio nur zum Ansehen, etwa mit Partner oder Steuerberatung. Über iCloud, ohne fremden Server, ohne Zusatzkosten.
App-Sperre
Mit Face ID, Touch ID oder Geräte-Code, auf Wunsch mit Karenzzeit. Die Einstellung gilt je Gerät.
Verschlüsseltes Backup
Dein ganzes Portfolio als eine verschlüsselte Datei, samt archivierter Dokumente. Beim Wiederherstellen werden die archivierten Dokumente vorher geprüft.
Dein Look
Hell, dunkel oder wie das System, dazu acht Akzentfarben. Die Übersicht ordnest du selbst.
Keine Blackbox. Jeder Cent hat eine Formel.
Eine Nebenkostenabrechnung muss dein Mieter nachvollziehen können. Deshalb zeigt Objekatus zu jeder Position, nach welchem Schlüssel und mit welchen Werten gerechnet wurde.
- Prüfen vor dem RechnenBelege außerhalb des Zeitraums, fehlende Zählerstände oder unstimmige Anteile meldet der Vollständigkeits-Check, bevor du abschließt.
- Einfrieren beim AbschlussDie fertige Abrechnung wird mit allen Belegen und Fotos archiviert. Ändert sich später etwas, siehst du es, statt dass sich das Dokument still verändert.
- Weitergeben, wie du willstPDF je Mieter, CSV fürs ganze Objekt, § 35a-Bescheinigung dazu.
Weit über die Anlage V hinaus
Die üblichen Zeilen sind schnell gefüllt. Objekatus kümmert sich auch um die Fälle, an denen Tabellen scheitern.
- Verbilligte VermietungQuote aus beiden Warmmieten, Stufen nach § 21 Abs. 2 EStG, die Kürzung als eigene Zeile mit Begründung.
- Eigennutzung und fremdes EigentumDer nicht abziehbare Anteil der Hauskosten wird herausgerechnet, nach Miteigentumsanteil oder Wohnfläche und tagesgenau.
- AfA, § 82b und SchuldzinsenAbschreibung aus dem AfA-Plan, verteilte Erhaltungsaufwendungen und Darlehenszinsen fließen von selbst ein.
Probier es aus: die Entgeltlichkeitsquote
Trag die Warmmieten je Monat ein, jeweils Kaltmiete plus umlagefähige Nebenkosten.
Zwischen 50 und 66 Prozent entscheidet die Totalüberschussprognose. Fällt sie positiv aus, bleibt der volle Abzug, sonst wird anteilig gekürzt. Objekatus fragt dich nach dem Ergebnis und kürzt bis dahin nichts.
Vereinfachte Veranschaulichung der Stufen nach § 21 Abs. 2 EStG. Keine Steuerberatung im Einzelfall.
Auch dann, wenn es nicht nach Lehrbuch läuft
Selbst verwaltetes Haus, eigene Wohnung, fremde Miteigentümer oder die vermietete Eigentumswohnung: Objekatus bildet das ab, ohne Nebenrechnung.
Deine eigene Wohnung im Haus
Kennzeichne sie als selbstgenutzt oder ohne Miete überlassen. Sie bekommt wie jede Mieterwohnung ihre Kostenaufstellung mit Zählern, Personen und der Gegenüberstellung deiner Zahlungen aufs Hauskonto. Nur ohne Miet-Soll, ohne Mahnung und ohne Einnahme in der Steuer.
Wohnungen anderer Miteigentümer
Gehören Wohnungen jemand anderem, markierst du sie als fremdes Eigentum. Die Hausrechnungen erfasst du einmal, Objekatus verteilt sie auf alle Wohnungen und weist Kosten und Leerstand je Wohnung getrennt aus. In deiner Anlage V zählen nur deine vermieteten Wohnungen.
Die vermietete Eigentumswohnung
Die Hausgeldabrechnung deines Verwalters kommt als ein Dokument. Objekatus erfasst die Positionen und teilt sie auf: umlagefähig an den Mieter, abziehbar in die Anlage V, die Rücklage bleibt zunächst außen vor.
Was Objekatus bewusst nicht ist
Keine förmliche WEG-Verwaltung mit Wirtschaftsplan, Vermögensübersicht und Beschlussfassung. Objekatus ist für die Mietverwaltung zwischen privatem Vermieter und Mieter von Wohnraum gemacht.
Belege aus der Mail, Steuer ohne Umweg
Objekatus wird laufend weiterentwickelt. Das hat sich zuletzt getan.
Deine Daten bleiben bei dir
Objekatus ist local-first gebaut. Es gibt keinen Server des Anbieters, an den deine Objekte, Mieter oder Belege gesendet werden, und keinen Zugang, über den jemand hineinschauen könnte.
Alle Einzelheiten stehen in der Datenschutzerklärung.
Erst ausprobieren, dann freischalten
Ein Abo für dein ganzes Portfolio. Die Stufe richtet sich nach der Gesamtzahl deiner Einheiten, nicht nach Funktionen.
Anlegen und ausprobieren
Lerne die App in Ruhe kennen, bevor du dich entscheidest.
- Objekte anlegen und deine Daten erfassen
- Alle Funktionen an den mitgelieferten Beispieldaten testen
- Kein Konto, keine Registrierung
- Verkaufte Objekte archivieren, sie zählen nicht mit
Alles für deine eigenen Objekte
Monatlich, bis 48 Einheiten auch jährlich. Die aktuellen Preise zeigt der Kauf-Dialog in der App.
- Übersicht mit Mieteingängen, Fristen, Rückständen, Liquidität und Kosten
- Abrechnung mit Formel-Aufschlüsselung, Export als PDF und CSV
- Anlage V für die Steuererklärung
- Mieterhöhung, Index- und Staffelmiete mit Anschreiben
- Mahnungen mit Fristen und Verzugszinsen, § 35a-Bescheinigung
- Wohnungsgeberbestätigung, Kautionsabrechnung und Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
- Vorauszahlung nach der Abrechnung anpassen, mit Schreiben
Läuft das Abo aus, bleiben deine Daten erhalten. Bereits erstellte Abrechnungen kannst du weiter ansehen und exportieren. Verwaltet und gekündigt wird das Abo über deine Apple-ID.
Kurz beantwortet
Brauche ich ein Konto?
Nein. Objekatus funktioniert ohne Registrierung und ohne Anmeldung. Deine Daten liegen auf deinem Gerät und, wenn du willst, in deiner privaten iCloud.
Auf welchen Geräten läuft Objekatus?
Auf iPhone und iPad, auch auf dem iPhone Duo: Dort passt sich Objekatus dem Außen- und dem Innendisplay an, und aufgeklappt im Querformat steht der Beleg beim Erfassen neben dem Formular. Über deine iCloud bleiben alle Geräte auf demselben Stand. Halte die App auf allen Geräten aktuell, denn ältere Stände kennen neue Auswahlmöglichkeiten noch nicht.
Kann ich Objekatus vor dem Kauf ausprobieren?
Ja. Die App bringt Beispieldaten mit, an denen du alle Funktionen testen kannst. Deine eigenen Objekte legst du mit dem Einrichtungsassistenten an: Objekt, Einheiten, Nutzung und Mieter in wenigen Schritten.
Ersetzt Objekatus meine Steuerberatung?
Nein. Objekatus ist eine Rechenhilfe und bereitet deine Zahlen auf. Für die Richtigkeit deiner Abrechnung bist du verantwortlich, und im Einzelfall hilft eine Rechts- oder Steuerberatung.
Was passiert mit meinen Daten, wenn ich das Abo beende?
Sie bleiben vollständig erhalten. Die App wechselt auf Ansicht und Export bereits erstellter Abrechnungen, und du kannst jederzeit wieder freischalten.
Weitere Antworten zu Abo, Eigennutzung, sonstigen Einnahmen und mehr findest du im Support. In der App selbst gibt es eine durchsuchbare FAQ zu jedem Bereich.
Bereit für deine nächste Abrechnung?
Objekatus gibt es im App Store für iPhone und iPad. Die Beispieldaten sind gleich dabei, damit du alles vorab ausprobieren kannst.
Objekatus bereitet deine Zahlen auf und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Für die Richtigkeit deiner Abrechnung bist du verantwortlich. Alle gezeigten Ansichten und Beträge sind Beispiele mit Musterdaten.